昆明市城市房屋租赁管理办法
云南省昆明市人民政府
昆明市城市房屋租赁管理办法
（昆明市人民政府令第39号 2002年11月11日）
2002年10月11日昆明市人民政府第24次常务会议审议通过，2002年11月11日昆明市人民政府令第39号公布。
第一条 为加强城市房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《昆明市城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，包括住宅、工商业用房、办公用房及其他用房。
房屋租赁，是指房屋所有权人或授权经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。
房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋的部分或全部再出租的行为。
第三条 凡在本市城市规划区范围内从事房屋租赁活动的单位、个人，应当遵守本办法。
房管部门直管公房、廉租住房出租，国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房，不适用本办法。
第四条 有下列情形之一的，视为房屋租赁：
（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得收益而又不承担经营风险的变相租赁行为；
（二）规划管理部门批准建盖的临时建筑用于出租的；
（三）将房屋内的场地出租给他人从事生产、经营、业务活动的；
（四）以借用名义将房屋提供给他人作为从事生产、经营、居住用房并获取收益的。
第五条 房屋租赁实行《房屋租赁证》制度、租赁合同登记备案制度和年检制度。
第六条 昆明市房产管理部门是我市城市规划区内房屋租赁管理的行政主管部门，具体负责五华、盘龙、官渡、西山四区范围内的房屋租赁管理工作。各县（市）、东川区房产行政主管部门负责本行政区域内房屋租赁管理工作。
工商、公安、税务、价格、国土资源等行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第七条 房屋租赁涉及划拨土地使用权租赁的，应按有关规定办理土地有偿使用手续。
第八条 出租房屋时，出租人应按规定先向房产管理部门申请办理《房屋租赁证》，再到房屋所在地公安部门申请办理《出租房屋治安许可证》后，方可出租。
第九条 出租人申请办理《房屋租赁证》时，应当向市房产管理部门提交下列文件：
（一）房屋出租申请书；
（二）《房屋所有权证》或证明房屋所有权的有效证件；
（三）出租人的合法有效身份证件。
出租已设定抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明；出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋的，还须提交委托人授权出租的证明。
第十条 出租人申请办理《出租房屋治安许可证》时，应当向房屋所在地公安部门提交下列文件：
（一）《出租房屋申请表》；
（二）《房屋租赁证》；
（三）出租人的合法有效身份证件。
第十一条 市房产管理部门自接到房屋出租申请之日起10个工作日内作出答复。同意发证的，应当核发《房屋租赁证》；不同意发证的，应当依法说明理由。
第十二条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）未依法取得《房屋所有权证》或不能证明其产权来源合法有效的；
（二）权属有争议或产权受到限制的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）属于违章建筑的；
（五）不符合安全标准的；
（六）房地产权已设定抵押而未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规禁止出租的。
第十三条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，不得伪造、涂改、转借。《房屋租赁证》遗失或损毁的，房屋出租人应当向原发证机关申请补发。
《房屋租赁证》实行年检制度，具体年检办法由市房产管理部门制定并组织实施。
第十四条 房屋租赁合同实行登记备案制度。
租赁双方当事人应自签订、变更、终止租赁合同之日起30日内到市房产管理部门办理登记备案手续，并提交下列材料：
（一）《房屋租赁证》；
（二）房屋租赁合同；
（三）承租人的有效身份证件。
第十五条 有下列情形之一的，不予办理租赁合同登记备案：
（一）擅自改变房屋用途而未经有关部门批准的；
（二）租赁合同超过20年的；
（三）租赁合同内容违反有关法律规定的。
第十六条 市房产管理部门自接到登记备案申请之日起3个工作日内，对符合本办法规定的予以登记备案，房屋出租人按规定交纳房屋租赁手续费；对不符合本办法规定的，应对申请人作出答复。
第十七条 出租人自办理合同登记备案手续之日起30日内，应携带《房屋租赁证》及房屋租赁合同等有关资料到税务机关依法办理税务登记手续。出租人收取租金应使用专用发票，并依法缴纳税款。
第十八条 房屋租赁当事人应依法签定书面合同。租赁合同应当具备下列条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋产权来源、座落、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁用途及租赁期限；
（四）房屋交付日期及返还时状态；
（五）租金数额及支付方式；
（六）房屋使用要求和维修责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）合同争议的解决方式；
（十一）当事人约定的其他条款。
第十九条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可自行协商解决，也可按约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
第二十条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
（一）出租人未按合同约定向承租人提供房屋的；
（二）出租人未按合同约定及时履行维修义务的；
（三）出租人未经承租人同意收取合同约定以外费用的；
（四）其他严重损害承租人权益的。
第二十一条 承租人有下列情形之一，出租人有权终止合同，收回房屋，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
（一）将承租的房屋擅自转租给他人的；
（二）擅自改变租赁用途或房屋结构的；
（三）拖欠租金超过约定期限的；
（四）严重损害公共利益和他人权益的。
第二十二条 承租人必须按合同约定按期交纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当按合同约定合理使用房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建及改变房屋用途。确需变动的，必须征得出租人同意。须按规定报有关部门批准的，应报请批准。
第二十四条 承租人必须严格遵守国家有关法律、法规，不得利用承租房屋进行制假贩假、卖淫嫖娼、赌博、吸毒贩毒、窝赃、销赃及其他危害社会的违法犯罪活动。
第二十五条 出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动，应当制止或及时报告公安机关，不得知情不报和包庇、纵容、窝藏违法犯罪分子。
第二十六条 有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）未经出租人书面同意的；
（二）承租人拖欠租金的；
（三）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（四）不定期租赁的房屋。
第二十七条 房屋转租当事人应依法签定转租合同，并按本办法第十四条规定办理合同登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十八条 转租合同经登记备案后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，同时履行原租赁合同规定的承租人的权利和义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。
第三十条 出租人违反本办法第十二条规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本办法第二十六条规定将不得转租的房屋转租的，由市房产管理部门责令其限期改正，并处以违法所得二倍以下的罚款，但最高数额不得超过三万元。
第三十一条 违反本办法第八条，未办理《房屋租赁证》擅自出租房屋的，由市房产管理部门责令限期补办；逾期不办的，责令停止租赁行为，没收其违法所得，并处违法所得两倍以下的罚款。
未办理《出租房屋治安许可证》擅自出租房屋的，由公安机关责令限期补办，并可处以警告或两百元以下罚款。
第三十二条 违反本办法第十三条，伪造、涂改、转借《房屋租赁证》或逾期不参加《房屋租赁证》年检的，由市房产管理部门收缴其证书，有违法所得的，没收其违法所得；情节严重的，处以一千元以上二万元以下的罚款。
第三十三条 违反本办法第十四条、第二十七条，未按期办理房屋租赁合同或转租合同登记备案的，由市房产管理部门责令限期补办，逾期不补办的，处以二千元以上五千元以下的罚款，或者吊销其《房屋租赁证》。
第三十四条 违反本办法第十七条规定的，由税务机关依法进行处罚。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十五条 承租人违反本办法第二十四条规定，利用出租房屋进行违法犯罪活动的，由公安机关依法处理。
第三十六条 出租人违反本办法第二十五条规定，发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动不予制止又不向公安机关报告的，公安机关可吊销其《出租房屋治安许可证》，并处以房屋月租金十倍以下罚款，但最高数额不得超过三万元。
第三十七条 房产管理部门工作人员在房屋租赁管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。给当事人造成经济损失的，依法赔偿。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，由做出具体行政行为的行政主管部门申请人民法院强制执行。
第三十九条 本办法自二○○二年十二月二十日起施行。原昆明市人民政府发布的昆政发（1992）189号《昆明市城镇房屋租赁管理办法》同时废止。
商业秘密的公开及泄密渠道
唐青林
一、权利人的行为导致商业秘密公开
权利人是商业秘密的合法所有人，其有权依法对该商业秘密行使占有、使用、收益和处分的权利。在持有商业秘密的过程中，权利人会由于有意和无意的各种行为导致商业秘密的公开，这是权利人处分权利的表现形式。主要包括以下方式：
（1）所有人自愿将商业秘密公之于众。不论出于什么原因，也许是从公共利益出发使商业秘密成为所有人共享的资源，也许是权利人认为商业秘密已经无价值，或者认为其价值已经不足以弥补为保密支出的成本。但只要原本保密的商业秘密公诸于众，就使其因丧失了“不为公众所知悉”的特性而不再是商业秘密。例如，将商业秘密的内容公开出版、在展览会展出等。
（2）权利人通过申请专利的方式转变知识产权的保护方式，导致商业秘密公开。专利保护的方式与商业秘密的保护方式，在某些方面具有一定的优势，因此商业秘密权利人可能选择转化成申请专利保护的方式。而一旦申请专利，技术信息就依法公开了。一旦经过专利申请的公告程序，不论是否最终能够获得专利权，均已不能再保持商业秘密。
（3）权利人公开销售含有商业秘密的商品而导致商业秘密公开。如果其商业秘密易于从销售的商品中获得，而所有人又不加限制地销售商品，他人就可能通过观察商品、反向工程等途径获取该商业秘密。
（4）由于保密措施不当导致商业秘密被迫公开。商业秘密的秘密性是实现其价值的前提，采取合理的保密措施又是实现保密的重要保障。如果权利人没有采取保密措施或者采取的保密措施不适当，极易导致商业秘密被公开，给权利人造成巨大的损失。
江苏省高级人民法院对权利人导致商业秘密公开的方式作了具体的规定。《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》（苏高法审委[2004]第3号）中提到，权利人导致商业秘密公开的方式为：（一）自愿公之于众；（二）申请专利并经公告；（三）公开销售含有商业秘密，且他人可以通过观察等手段轻易获取该商业秘密的产品；（四）保密措施明显不当。
二、第三人的行为导致商业秘密公开
从商业秘密公开的主体来看，主要分为权利人导致商业秘密公开和第三人导致商业秘密公开两种。而从近些年的实践来看，商业秘密的公开大部分为第三人导致公开的，其中又主要包括第三人的合法公开和因第三人的侵权行为导致公开两大类。
（一）、因第三人的侵权行为而公开
有些人经受不住金钱和权力的诱惑，做出侵犯商业秘密的行为，导致该商业秘密被迫公开，给权利人造成巨大的损失。因第三人侵权导致商业秘密的公开，从侵权主体来看，又可以分为两大类：一是，第三人合法知悉商业秘密，依法应当履行保密的义务，由于有意或无意的各种行为导致权利人的商业秘密公开。例如，与企业订立保密协议的职工，在他人利用金钱收买的情况下，经不住诱惑，把其知悉的企业的商业秘密泄露给他人。二是，第三人本来并不知悉该商业秘密，而是通过盗窃、利诱、胁迫、黑客技术等非法手段获取商业秘密，并将之公之于众。例如，一些企业为打垮与其具有竞争关系的竞争企业，通过非法手段窃得竞争对手企业的商业秘密并公之于众。
（二）、第三人的合法公开
商业秘密作为一种特殊的知识产权，只具有相对的排他权。简而言之，商业秘密权利人不能排斥他人通过合法途径获取相同的商业秘密。一旦第三人合法获得该商业秘密的所有权，其具有任意行使使用、收益或处分的权利，包括将之公之于众，而不需要向商业秘密另外的权利人承担损害赔偿责任。
根据相关法律法规，第三人合法公开商业秘密主要包括：
（一）第三人通过独立开发获得商业秘密后公开。企业或个人通过独立开发获得相同的商业秘密后将之公开，是第三人导致商业秘密公开的重要形式之一。
（二）第三人通过反向工程获得商业秘密后公开。根据我国《反不正当竞争法》的规定，第三人利用反向工程获取商业秘密不属于侵犯商业秘密的行为，是合法的。因此，该第三人合法获得该商业秘密的所有权，可以行使处分的权利，包括将商业秘密公开。
（三）通过其他合法手段获得商业秘密后公开。除了以上论述的独立开发和反向工程两种主要的手段外，还存在其他第三人合法获取商业秘密的途径，例如，第三人通过观察在市场上销售的含有商业秘密的商品、第三人与商业秘密权利人签订转让合同获得商业秘密的所有权等。不论是通过何种合法手段获得商业秘密，第三人获得后都有可能有意地或无意地将之公开。
一些地方高级法院根据各地方的实际需要，对该商业秘密公开方式作出总结。如：《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》（苏高法审委[2004]第3号）对商业秘密公开的方式也有比较细致的规定。第三人导致商业秘密公开的方式为：（一）侵权公开；（二）通过独立开发、反向工程等合法手段获得后公开。
三、企业商业秘密的主要泄密途径
国内一位经济学家说过：20世纪的企业家所犯最多最致命的错误是腐败；而21世纪的企业家所犯最多最致命的错误将是泄密。
随着知识、科技时代的发展，企业商业秘密泄密事件频率显著提高，泄密方式也越来越多，既有企业自身行为导致泄密，也有企业员工为了一己之私泄密，还有企业外部人员通过非法途径窃密等等。
从总结近些年商业秘密泄密事件来看上，商业秘密泄密主要包括五大途径：
一、内部员工泄密
据社会调查发现：企业商业秘密泄密大部分都是企业内部人员所为，正所谓“家贼难防”。内部员工泄密主要有以下情况：（1）人才流动造成商业秘密泄露。人才流动是企业内部泄露商业秘密的重要途径。掌握商业秘密的人才一旦流动到与具有竞争关系的另一单位服务，就极易侵犯原单位的商业秘密。（2）兼职工作中泄露单位商业秘密。为了促进人才和知识的流动，推动科学技术为经济建设和社会发展服务，我国鼓励员工在不影响本职工作和不侵害单位商业秘密的前提下从事业余兼职。而那些掌握商业秘密的高级管理人员、技术人员以及工程师等，在从事兼职时极可能故意或过失造成单位商业秘密的泄露。（3）离退休职工被另一单位聘用导致商业秘密泄露。少数离退休职工保密意识淡薄，企业又疏于对离退休职工的有关保密事项的管理，造成企业商业秘密保护的一个薄弱环节，给那些意欲窃取商业秘密的人可趁之机。（4）掌握商业秘密的员工为了私利泄密。企业极个别员工抵制金钱诱惑的能力不足，被重金收买后泄露企业商业秘密。
二、外部人泄密
外部人泄密是商业秘密泄露的重要途径，包括外部人泄密和外部人窃密。随着经济发展模式的转化，以及对科学技术的重视，不法行为人通过收买、间谍等手段窃取商业秘密的现象越来越严重。
（一）外部人泄密，主要指第三人通过合法的途径获得商业秘密后，又违反有关商业秘密法律或合同约定泄露知悉的商业秘密的行为。主要包括以下三种情况：
（1）合作伙伴泄密。企业对外交易时，在合法签订合同后，不可避免地让对方知悉其有必要知悉的商业秘密。为了降低这种泄密的可能，建议企业在与外部合作单位合作时，一定要签署《保密协议》。
（2）国家机关工作人员泄密。《国家工商行政管理局关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》(98修订)第十条规定，国家机关及其公务人员在履行公务时，不得披露或者允许他人使用权利人的商业秘密。工商行政管理机关的办案人员在监督检查侵犯商业秘密的不正当竞争行为时，应当对权利人的商业秘密予以保密。因此，国家机关及其公务员、工商行政管理机关的办案人员在履行职责的过程中有可能知悉企业的商业秘密，既有知悉就有可能出现泄密，事实也表明过去几年也确实存在很多国家机关工作人员被重金贿赂或受关系人委托而泄露其知悉的其他企业的商业秘密。
（3）善意第三人。企业管理不善导致第三人意外获得商业秘密，或企业员工窃取商业秘密转让给第三人。第三人取得后对外公开，则导致商业秘密泄露。
（二）外部人窃密
（二）外部人窃密。秘密泄露。 （1）收买或威胁企业掌握商业秘密的员工。
（2）借参观、交流、采访、虚假意向合同等方式接近企业，找机会窃取商业秘密或商业秘密的重要信息点。
（3）利用商业间谍窃取商业秘密。
三、权利人自己公开商业秘密
（1）自愿公开。出于各种原因，权利人自愿将其商业秘密对外公开，这些可以是权利人为了造福社会，也可以是没有理由的。总之，公开后，该信息就不再具有反不正当竞争法中规定的商业秘密具有的秘密性了，就不能得到商业秘密相关法律法规的保护了。
（2）商业秘密权利人为了申请专利而公开。专利法明确规定，申请专利的前提必须把该专利公开，以考核是否满足申请专利的条件。因此，当商业秘密权利人想把商业秘密转化为专利保护时，就必须公开。
（3）权利穷尽而公开。当企业对外销售一些容易通过反向工程得出技术信息的产品时，如自行车的传动装置，销售的越多，被破解的可能性就越大。
（4）宣传或介绍产品。企业在宣传或介绍产品时，有时候明知是商业秘密，却自愿将其对他人公布。
（5）其他原因 。例如企业高级工程师撰写学术论文，披露了公司的商业秘密；或者在公开场合做演讲，公开了企业的商业秘密。
四、善意取得商业秘密后的法律效力
商业秘密的善意取得是指善意第三人不知或不应知相对人无处分权，通过合法途径从相对人那取得商业秘密的部分或全部所有权，并支付合理的对价。