黑龙江省物价局


黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
黑龙江省物价局



第一条 根据国家计委、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和我省的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于经省建设行政主管部门对住宅小区物业管理资质认证取得《资质证书》和物价部门进行物业收费资格审查，取得《收费许可证》，工商行政管理机关登记注册的物业管理企业，按照国家有关规定，对城市住宅小区内的住宅和非住宅房屋提供社会化、专业化服务的
收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其附属设备、共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通、保安、环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 各级物价部门是本辖区城市（镇）住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同政府房地产行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 物业管理企业开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条 物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共性服务的收费，实行政府定价；属为公众代收代办性质的大众性服务收费实行政府指导价；属为满足部分住（用）户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，由经营者自主定价。
第六条 政府定价的公共性服务项目的主要内容包括：
（一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁、生活垃圾清运以及经常性的保洁；
（二）绿化养护管理。对绿化物进行定期的修剪、施肥、更新，保护绿化物生长；
（三）保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序；
（四）共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等；
（五）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修。楼内公共蓄池水定期清洗消毒；
（六）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池；
（七）供暖设施的维护。每年定期维护维修供暖设施；
（八）小区内的道路、景点、护栏等日常维护；
（九）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养；
（十）根据需要增设的其他服务项目。
第七条 公共服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：
（一）管理服务人员工资和按规定提取的福利费；
（二）共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）保洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）直接用于物业管理的固定资产折旧费；
（八）法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用支出。
物业管理的收费逐步达到成本收费和一定的利润。
第八条 政府定价的公共服务收费，全省现阶段的最高收费标准（每月每平方米使用面积）为：
（一）普遍多层住宅0．25元；
（二）高档住宅区、别墅区0．5～1．00元。
获得省级或国家级的城市物业管理优秀住宅小区可分别上幅10％和20％。住宅小区内的办公、工商业用房按建筑面积收费，收费标准可高于同类住宅，具体幅度由各地确定。
各地物价部门可按照上述标准，根据本地区群众承受能力、小区规模、环境、设施、服务项目的多少和服务的质量，以独立小区为单位核定。
电梯运行费可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。供暖设施的维护费根据各市县热费（包烧费）价格是否含供暖设施维护费的实际情况，由各市县确定。
第九条 实行政府指导价的服务主要是，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。
指导价的服务收费，由各市县物价部门会同房地产行政主管部门确定指导价格，物业管理企业可在政府指导价格确定幅度内确定具体收费标准。
第十条 实行经营者定价的服务主要是，物业产权人、使用人、房屋自管部位、设备、设施维修维护；物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务；物业企业利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动。
经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第十一条 物业管理服务的收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同中明文约定。
第十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。应在收费地点或经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等。物业管理服务收费实行收费许可证制度，物业管理单位应到当地物价部门办理《物业服务收费许可证》，持证收费。
第十三条 物业管理企业应以6个月为期在小区公共场所公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十四条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
第十五条 物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件开展的多种经营活动，其收益要全部用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。
第十六条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。
第十七条 物业管理企业应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、审计、财税部门的监督。任何单位、团体、个人不得巧立名目向物业管理单位乱收费。在现阶段核定的收费标准未达到成本的情况下，按照国家有关规定，给予减免费税政策，以支持物业管理的发展，降低
物业管理成本、减轻住用户的负担，促进住房制度的改革。物业管理收费原则上按月或按季收缴。
第十八条 物业管理企业与产权人、使用人之间发生收费纠纷，由物价部门会同政府房地产行政主管部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。
第十九条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理，并收取公共性服务费的，其它公安、街道等部门不得再行收取治安、卫生等重复性质和内容相同的费项。
第二十条 对单栋大厦、写字楼、工业区委托物业管理的，也可参照本办法执行。
第二十一条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第二十二条 本办法发布前的有关规定，凡与本办法相抵触的，以本办法为准。各市、县物价部门、房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施细则。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。
第二十四条 本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
　　一、新世纪以来我国刑法分则的研究发展概况


　　如果将刑法分则理解为对罪与刑的规定，那么许多国家都在刑法典之外存在着刑法分则，因为这些国家的单行刑法与附属刑法中也有具体罪与刑的规定。从我国的现行立法看，除了一部单行刑法--1998年12月29日第9届全国人民代表大会常务委员第6次会议通过的《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》以外，我国的刑法分则仅指刑法典中的分则，在法典以外不存在有关罪与刑的具体规定。[1]


　　什么是刑法分则的研究？白建军教授认为，分则研究可以分为两大类：一类是独立于具体案件的法律条文自身内容及其相互关系的研究，如抽象个罪、罪名分类、法条竞合以及配刑解释等问题的研究。另一类是规范的适用研究，至少包括定罪逻辑以及罪状解释等问题的研究。其中，定罪就是对某一具体案件中的行为是否符合刑法规定作出判断的过程。[2]这两种研究，虽然学者、实务工作者都有所涉猎，然而相比较而言，实务工作者更加侧重于后者。这两类研究都可以归为“刑法之中的研究”，即规范层面的研究，属于解释刑法学范畴。储槐植教授认为，研究刑法既要在刑法之中研究刑法，还要在刑法之外、之上研究刑法。[3]陈兴良教授也认为：“不仅要从刑法之中来研究刑法，还要从刑法之上、刑法之外来研究刑法，以便站在一定高度来俯视刑法，对刑法进行一定的价值评判，探寻刑法背后的立法根基。”[4]这些方法对刑法分则的研究都不可或缺、意义重大。


　　对刑法分则的研究主要见于刑法教科书的刑法分论（或刑法各论、罪刑各论）以及相关论着。经过我国刑法学人潜心耕耘、不懈努力，新世纪以来，刑法分则的研究内容拓展，不仅对一些共性问题的研究不断深入，例如分则体系、罪名、罪状、法定刑、结果加重犯、法条竞合等问题的研究，而且对类罪、个罪的具体研究也日益丰满，理论水平提高且各具特色。研究方法不断创新，编写技术日渐成熟，在定量分析、定性分析研究两方面皆有长足的进步，并通过刑法学教科书等载体得以充分体现，[5]显示出刑法学人的勤奋、智慧以及强烈的使命感与学术趣旨。


　　刑法分则在研究形式上出现了由合着到独着的趋势。不仅是教科书，包括对刑法分则的宏观问题、微观问题进行研究的论着，都呈现出由主编式走向合着式、独着式的趋势，由原先在风格上相当程度的相似、大同小异走向有学派之分、观点之争，不仅有关分则研究的专着（特别是独着），而且不同的教科书在体系、风格、观点、论证方式、援引案例等方面也显示出较为鲜明的学术个性。一些教科书分论的理论深度、实践性丝毫不亚于专着。由于在编写方法、内容上日渐成熟，研究水平不断提高、解释日益深入，并且在编写中广泛引用案例以及在每个罪的论述中引用相关的立法、司法解释，同时这些解释的内容也正在变得日益庞杂。[6]


　　新世纪以来，刑法分则研究成绩的取得并不是一蹴而就的，它源于1997年以后我国刑法立法在修法形式、技术和内容等多方面的显着进步。[7]经过十多年的全面建设和发展，我国经济体制、政治、文化的发展以及国际形势已经发生了很大变化，犯罪态势也有了很大变化。1997年10月1日新刑法典的施行，“开启了新时期我国刑法学研究的序幕，也基本上确立了30年来我国刑法学发展的主要方向”。[8]新刑法典的出台带来了刑法学研究的“全面升级”，特别是教科书，在体系、内容上不断完善，理论性增强，实用性提高，有关分则研究的高水平论着不断问世。而1997年刑法典颁布之后的一部单行刑法和八个刑法修正案、全国人大常委会通过的九个刑法立法解释文件和相关司法解释，更为刑法分则的研究提供了充分的素材，国际、国内的各种形势风云变幻，科技的快速发展、转型期社会矛盾、冲突所表现出来的各种犯罪问题，也对刑法分则研究提出新的要求。


　　本文无意对我国新世纪十多年来的刑法分则研究作全面述评，只是对刑法分则共性问题的研究、刑法分则类罪、个罪的具体研究两方面进行简要评述，供同仁批评指正。


　　（一）对刑法分则共性问题的研究


　　1.关于刑法分则体系


　　刑法分则体系是指刑法分则各类犯罪的排列顺序，实质上就是分则如何对犯罪进行分类的问题。刑法分则的体系安排，不仅是技术问题，背后包含着刑法价值理念。


　　从人权保障观念以及发生的频次看，刑法分则按照侵害个人法益犯罪、侵害社会法益犯罪、侵害国家法益犯罪的顺序排列似更为合理，虽然西方国家的刑法也不尽然如此规定，例如美国《模范刑法典》第二编“具体犯罪的界定”就按照涉及州的生存及安全的犯罪、涉及人身安全的犯罪、侵犯财产的犯罪等顺序编排，将涉及州的生存及安全的犯罪放在首位。[9]虽然《模范刑法典》仅是一个示范性的文件，不具有法律效力，却被美国2／3以上州的刑法典所仿效。德国、冰岛、匈牙利等同的刑法也将侵害国家法益的犯罪置于分则之首。


　　笔者认为，分则究竟是采用大章制还是小章制，需依各章的具体情况而定。虽然“国家立法机关和刑法学界均倾向于采小章制的分类方法”[10]，但是目前的章节制总体而言并无不妥，有大章有小章并不妨碍刑法分则内容整体的均衡，如果为了追求小章制形式上的“对称美”而破坏了分则对犯罪规定的内容上的协调性、合理性，则属于“形式大于内容”式的追求，似无太大必要。然而，“妨害社会管理秩序罪”一章俨然已经成为“口袋章”，它不仅是分则中罪名最多的一章，而且设置九节的内容过于庞杂，分类也不尽合理，有些节最好独立成章，例如第六节破坏环境资源保护罪，有些节可以考虑合并，例如第八节组织、强迫、引诱、容留、介绍卖淫罪以及第九节制作、贩卖、传播淫秽物品罪都属于妨害社会风化的犯罪，还有些节的规定需要考虑与其他章节的关系进行调整。简言之，如此“巨型”的一章的确有待重构。


　　与分则体系紧密相关的另一个问题，是刑法学教科书的分论（或各论）体系。对应刑法分则，我国刑法学教科书的分论（或各论）部分一般先是“概述”，然后对应刑法典分则的十章按照条文顺序排列。大多数教科书在编、章设计、排列上兼顾刑法典和刑法学的体系结构，这样较为清晰、易懂。这种注释体系或解释体系已经被长期、广泛地应用。也有的分论部分按照犯罪所侵害法益进行归类排序，例如陈兴良主编的《刑法学》以及周光权所着的《刑法各论》[11]都是按照“侵害个人法益的犯罪”、“侵害社会法益的犯罪”、“侵害国家法益的犯罪”分为三编，这样编排的主要好处是常见多发的犯罪往往是侵害个人法益的犯罪，例如杀人罪、伤害罪、抢劫罪，把这样的犯罪放在前面来讲，而侵害社会法益犯罪和侵害国家法益犯罪，尤其是后者，虽然罪名很多刑罚很重，但是实际上基本不用，属于备而不用，放在后面讲，具有合理性。刘艳红主编的《刑法学各论》[12]也是按照法益划分为这三编，不同的是将贪污贿赂罪放在“侵害社会法益的犯罪”而不是“侵害国家法益的犯罪”一编中。


　　2.罪名、罪状、法定刑研究


　　（1）罪名


　　笔者认为，我国的类罪名与个罪名最好有所区分、不致混淆。例如，生产、销售伪劣商品罪是节罪名，而生产、销售伪劣产品罪是个罪名，一字之差，很容易混淆；走私、贩卖、运输、制造毒品罪既是节罪名，也是个罪名，结果就不只是容易混淆了，而是必然会混淆，如不特别说明则不知道所指。这种节罪名、个罪名相同的规定方法不仅不便于适用，也不符合逻辑关系，因为具有种属关系的概念不应当在内涵与外延上完全相同。另外，条文的标题，应当由立法明确规定，而不是由司法解释来规定，且最好与立法同步出台，便于司法适用和公众理解掌握。


　　（2）罪状