安徽省安庆市人民政府


宜政发〔2002〕12号



关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知


各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

安庆市人民政府
二○○二年二月六日

安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法

第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。


漫谈大众法治观念的树立

余 茂 玉
西北政法学院硕士研究生


自由、公平、正义这些曾为我国法律人所奢望的理念，随着改革开放和依法治国进程的推进，已不再成为西方社会的专利。作为非法律人的普通大众已不再满足于法律人的所谓“悲悯”，他们自觉抑或自发地寻求着自己所认为的正义。笔者以为，正义就像火车站一样，火车要到达某一站，则必须要有一个安全的轨道，缺少这样的轨道，火车就会中途脱轨或无法到达目的站点。实现正义就必须要有这样一个“轨道”，即全社会的法治观念。我们姑且认为，我们的执法、司法者的法治观念是相对先进的，这时我们所思考和期望提高的即为普通大众的法治观念。笔者认为，大众法治观念的发展进程应该是从迷惘到相对迷惘与觉醒并存，再到树立起真正的法治观念。
大众对法律的迷惘。新中国建立后，中央大力号召和发展的法制建设并未能使得普通大众的法制观念有很大的提高。受传统的“无为”思想影响，“无讼”、“息讼”仍被看作传统美德，“多一事不如少一事”的思想广泛存在，加上普通大众受文化水平所限和各地普法力度不够，普通大众对法律依然处于极度迷惘的心理状态之下，老百姓极易对法律产生恐惧感，法律成了“大盖帽”、“被告席”、“牢房”和“刑场”等的代名词。这些都亟待老百姓的自我觉醒。
相对迷惘与自我觉醒并存。当老百姓对法律处于无知或迷惘之时，我们的政府应当进行大力的宣传和引导，因为我们已经不再处于“法律秘密主义”的时代，而且政府也有责任让老百姓知晓法律规定，更有责任引导老百姓运用法律保护自身权益。但笔者以为，老百姓自我觉醒的作用比什么都要突出。一方面，文化水平的提高促使人们权利保护意识增强，人们不再止步于“忍气吞声”，正义一定要伸张。另一方面，广泛交流使得纠纷的不断涌现成为必然，同时也促使人们寻求一种恰当的纠纷处理方式。传统的自力救济方式如斗殴与私下和解或为社会禁止的手段或非最佳方法，这时就激发了人们寻求更佳方法的欲望。积极寻求的最佳纠纷处理方式——法律手段。当老百姓意识到这一点后，就开始逐步地把纠纷送至国家的相关部门处理，但由于案件总是涉及到两方甚至多方利益，这时就不可能满足各方要求，于是乎，各地就出现了许多通过自学法律来维护自身权益的事例，同时成为某个方面“法律专家”的普通老百姓也增多了。多年的法治建设使得民事案件的审理出现了新的景象：被告席不再“恐怖”；被告不再“暴跳如雷”；粗鲁的“骂街”转变为“带有港台电视剧中案件审理的法律术语”。这些都反映了法治观念的新“变化”，然而未来的法治并不要求每一位当事人都成为一名法律专家，所以大众以自身法律知识参与诉讼的形式仍然属于一种较为落后的法治观念。所有这一切预示着，树立真正的法治观念已成为必需。
所谓“与时俱进”，普通大众的法治观念在新时期也应当有更大的发展。展望未来，笔者以为，基于社会分工的客观情况，我们不应强求每一个人都有较高的法律素养，因为对于某一位当事人来说，他一生可能只离一次婚或只被撞断一次腿，亦即对于普通老百姓而言，一般一生只打一次官司，这时他们只需要有权利保护意识，并知道法律手段是最佳的权利保护方法，这时如果还学会了说一句——“有事请找我的律师”，我们就可以说我们的老百姓已经树立起了真正的法治观念。

【作者简介】余茂玉（1979— ），男，西北政法学院诉讼法学专业硕士研究生，主要从事民事诉讼法学、证据法学方向研究。

原文载于《大江晚报》（安徽芜湖）2004年1月1日“镜湖星月”专栏，本文有增删。