试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利

【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程，经历了2008年，到2010年，房地产市场调控开始加大力度，且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温，2011年初出台的调控政策更是严格，起到很大的作用。本文基于此背景，通过对房地产市场调控方式的探讨，提出一户一房法律制度的构想，并就其优劣加以评析。
关键词：房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨（井喷）的原因是多方面的：首先是农村人口向城市人口涌进，其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加，加大了城市房地产需求量；其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为；再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产，而不是投资其他经贸、科技产业；
房子是用来住的，是固定资产，房子盖好了可以住100年以上，经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业，而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的，最好30年甚至更短时间就倒塌重建，就能带动经济，那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度，其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度，可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸，不去创业
火车跑的快，全靠车头带，中国不乏能力卓越的人才，中国经济的发展需要这些人才，但这些人才中在取得一定成绩后，购置大量的房地产，坐享升值，坐收租金，那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活，不再思想去创业，这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀，阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的，一定区域的商业资源是有限的，后起之秀要进入特定区域商圈，必然付出高额的市场代价，从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力，在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展，必然导致一部分人坐拥数套房产，而另一部分人无房可住，从而富者愈富，贫者愈贫，与社会主义的初衷背道而驰，并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利，是国家的长期工作，不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久，其本质思想是相通的，本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域（经常居住地）只能有一套住房，一户商家（房地产租赁经营等企业除外）在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为，在我们社会主义国家，保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行，是每个人的基本诉求，做到民富方可国强，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作，绝不仅仅是正常，应当上升到法律，甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话，应当为房地产商、存积房产资源者说话，还是应当为大多数“小民”说话，新中国是农民子弟兵打下来的，是穷苦百姓打下来的，民心还是在于大多数的“小民”，小民的愿望不高，一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房，所以，本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展，实实在在需要商界的精英人士，他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展，在确立的一户一房法律制度后，房地产投机、投资之路基本被封堵；在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下，在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析，房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房（农村集体土地上建设的无证房屋），同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设，房屋质量问题严重，房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短，造成严重的资源浪费，这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低（货币贬值），是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后，房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小，监管和质量将作为主要环节对待，无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长（至少70年以上），反复重建的模式将被逐步打消，从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能，当房地产建设达到一定规模之后，过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展，难以实现长久的、可持续性的发展格局，政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面，方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑，现阶段如果实现了一户一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数，建立良好的生活价值观，逐步打消普通劳动者“工作一辈子，攒下一房子”的现实观念，从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述，本人认为，我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的，我们要避免经济危机，逐步实现民富国强，可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者：朱士利（QQ975813515）
单位：北京市兆中律师事务所
2011年7月12日

中国农业银行 等


中国农业发展银行、中国农业银行关于印发《中国农业发展银行粮棉油调销专用银行承兑汇票结算暂行办法》的通知

1996年7月16日，中国农业发展银行、中国农业银行

中国农业发展银行、中国农业银行各省、自治区、直辖市分行：
根据中国人民银行“关于推广票据结算，防止收购资金流失”的要求，为了加强粮棉油调销结算资金的管理，在粮棉油调销过程中全面推行专用银行承兑汇票结算方式，以促进政策性收购资金的良性循环。现将《中国农业发展银行粮棉油调销专用银行承兑汇票结算暂行办法》印发给你们，望遵照执行。执行过程中有什么问题和建议，请及时向总行反映。

附：中国农业发展银行粮棉油调销专用银行承兑汇票结算暂行办法
第一条 为了加强对粮棉油调销结算资金的管理，保证调销货款及时回笼，促进政策性收购资金封闭运行并逐步实现良性循环，根据中国人民银行“关于推广票据结算，防止收购资金流失”的要求，特制定本办法。
第二条 专用银行承兑汇票结算是指由粮棉油调入（含购进，下同）企业签发，其开户银行承兑，专门用于粮棉油调销结算的一种结算方式。
第三条 办理专用银行承兑汇票结算，必须符合《中华人民共和国票据法》和国务院关于粮棉油政策性收购资金管理的有关规定，执行中国人民银行有关结算办法和核算手续的规定，遵循有商品交易基础、专票专用和及时清算的原则。
第四条 本办法适用于在中国农业发展银行及代理行开户的政策性粮棉油企业。
第五条 专用银行承兑汇票使用范围是：
（一）国家特种储备和国家及地方专项储备粮棉油的调销、移库等；
（二）国家定购粮油的调销；
（三）县以上各级政府的计划内调拨以及在县级以上粮食批发市场调销的市场调剂粮油；
（四）企业间购销额在50万元（含50万元）以上的大宗粮棉油商品交易。
第六条 粮棉油调销专用银行承兑汇票，不准背书转让、贴现（包括转贴现、再贴现）和用于质押。
第七条 粮棉油调入企业申请办理专用银行承兑汇票结算，必须具备以下条件：
（一）结算双方必须在中国农业发展银行及代理行开立基本存款帐户；
（二）提供国家储备粮、国家或地方专项储备及县以上各级政府的计划内粮棉油调拨文件、调拨计划和粮棉油购销双方企业签订的购销合同；
（三）粮棉油调销过程中若发生费用、利息和差价等各种补贴的，必须落实补贴的资金来源。
第八条 根据粮棉油调销的交货时间、运输情况等确定专用银行承兑汇票的付款期限，一般为1—3个月。对国家专项储备粮棉油的调销、移库等，参照调销计划要求和财政利费补贴时间等确定，最长不能超过6个月。
采取分期付款的，可一次签发若干张不同期限的汇票，也可按粮棉油调销进度分次签发汇票。
第九条 调入企业开户银行（即承兑行）接到企业的申请后，信贷、会计和资金计划部门要相互配合，认真履行各自的职责：
（一）信贷部门要按照贷款审批权限和审批程序，认真审查调入企业的调拨文件、调拨计划和购销合同、企业的资信情况、各项补贴资金来源落实情况、仓容情况以及调入后的销售预测情况。对符合条件的，与企业签订承兑协议；
（二）会计部门负责专用银行承兑汇票记载内容、使用对象和承兑协议的复审，对符合规定的方可办理承兑会计手续，并登记《专用银行承兑汇票结算报表》（见附表，下同），按月汇总后，抄送本行资金计划部门；
（三）资金计划部门负责每月分地（市）内、省内跨地区、跨省逐级汇总上报《专用银行承兑汇票结算报表》。
第十条 承兑行承兑专用银行承兑汇票，必须在汇票上加盖“粮棉油调销结算汇票”专用章，并在汇票正面注明“不准背书转让、贴现和用于质押”字样。
第十一条 对已承兑的专用银行承兑汇票，承兑行负有到期无条件支付全部票款的责任，不得以交易纠纷和本身承兑的责任拒付票款。
第十二条 粮棉油调出（含销售，下同）企业（即汇票收款人）收到专用银行承兑汇票后，必须在规定的期限内送交其开户银行（即收款行）审查。收款行在接到调出企业交来的专用银行承兑汇票后，按有关规定做好结算工作：
（一）会计部门要严格审查汇票是否真实，内容是否完整，发现疑问要立即按规定向承兑银行查询核实。经审查无误后，按银行承兑汇票结算的要求办理其它会计手续，并登记《专用银行承兑汇票结算报表》，按月汇总后，抄送本行资金计划部门；
（二）资金计划部门每月分地（市）内、省内跨地区、跨省逐级汇总上报《专用银行承兑汇票结算报表》；
（三）信贷部门要及时了解掌握调出企业的库存情况，督促企业认真执行调拨计划和履行购销合同。
第十三条 采取专用银行承兑汇票结算引起的资金调拨，原则上按照“此增彼减”的办法进行调剂。上级行在分别接到承兑行和收款行上报的《专用银行承兑汇票结算报表》后，按付款日期进行排列。所需资金分层次、分别由县（市）支行及其代理行、地（市）分行、省级分行和总行的资金计划部门负责调剂安排。由于承兑引起清算汇差资金不足时，应由上级农发行向承兑行注入启动资金，增加承兑行的专项借款。在向受理行清算汇差资金的同时等额收回收款行的专项借款。
第十四条 所需贷款规模原则上由上级行按月汇总安排，按季调整。
第十五条 专用银行承兑汇票承兑行的信贷部门在汇票承兑后，要经常深入企业进行跟踪检查，确保按规定的数量、质量调入粮棉油；汇票到期前，要督促企业筹措资金。对企业资金不足的，要区分不同情况，按有关贷款管理规定给予贷款支持。购销双方如发生经济纠纷，由双方企业自行协调解决。
第十六条 专用银行承兑汇票收款行的信贷部门在票款收帐后，要全额收回调出企业的贷款本息。收款行将收回的资金要及时上划，归还上级行借款。
第十七条 专用银行承兑汇票结算统一使用农业银行现行的“银行承兑汇票”结算凭证，加盖专用章，并按照有关结算制度、办法的规定执行。
第十八条 本《办法》由中国农业发展银行总行制定，解释、修订亦同。
第十九条 各省、自治区、直辖市分行可依据本《办法》制定具体实施细则，报总行备案。
第二十条 本《办法》自1996年8月1日起执行。
市地内
附表：专用银行承兑汇票结算报表｛省 内｝
跨 省
年 月 日
承兑行（收款行）： 单位：万元
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承兑行（收款行）| | | 粮棉油品种 | |
| 签发日期 | 承兑日期 | | 承兑金额 | 备 注
名 称 | | | 及数量（吨） | |
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负责人（章）： 填表人（章）：