关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


国务院


国务院批准国家科学技术委员会、国家经济体制改革委员会关于贯彻开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制的改革试点意见的通知
国务院


《关于开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制的改革试点意见》业经国务院批准。现发给你们，请结合实际情况认真组织实施。
开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制是一项重要的改革。搞好这方面的改革，对整个科技体制改革将会起到一定的推动作用。望各地方、各部门按照文件要求，结合自已的具体情况，精心指导，勇于改革，扎扎实实地抓好试点工作，在实践中不断创造新的经验。
接文后请抓紧进行工作，首先选好试点单位，并将试点单位和试点方案报我们。今后试点工作的进展情况、经验和遇到的问题，也请随时报告我们。

关于开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制的改革试点意见

一、试点的目的、范围：
1．为贯彻科学技术要面向经济建设的方针，必须有计划、有步骤地改革现行不适应经济发展的科研管理体制。遵照国务院负责同志1983年7月19日关于“把科研单位由事业费开支，改为有偿合同制，方向可以肯定，但要经过试点逐步进行。”的重要批示，我们在调查研究的基
础上，提出了《关于开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制的改革试点意见》。其目的是使科研任务与经费直接挂钩，明确科研单位的技术责任和经济责任，克服吃大锅饭的弊病，增加研究单位的动力、活力，提高科研单位的素质，促进科研与生产的密切结合，多出成果，多出人才，
为四化建设多作贡献。
2．为了积极而又稳妥地实行这一改革，拟先选择少数具备了一定条件的开发研究单位进行诫点。试点单位的条件是：领导班子符合四化要求，热心改革，勇于改革，科研方向、任务明确，具备一定科研条件，有较好的管理基础。

二、必须坚持的几项原则：
1．必须始终把多出成果、多出人才、多创造社会经济效益做为根本出发点。把完成国家或上级部门的重点科研任务放在首位。在此前提下，充分挖掘潜力，积极承担社会各方面委托的科研任务。
2．要坚持以科研为主的方向，试点单位的收入要逐步做到以技术性收入为主。同时，必须注意比较长远性的课题研究，作好技术储备。
3．按照科研规律和经济管理的办法，管好科研工作。
4．加强思想政治工作和精神文明的建设，坚持按劳分配的原则，实行责、权、利相结合，处理好国家、集体和个人三者之间的关系。

三、试点的内容：
1．试点单位的上级（省、市、自治区或部门）科技管理部门建立科技发展基金，并统一掌握使用。基金由科研事业费，科技三项费用，部门、地方资助的科技经费以及通过其它渠道获得的经费组成。科研基建费，大型仪器和设备购置费，仍按原渠道不变。
2．改事业费开支为有偿合同制。试点单位承担国家或上级部门提出的重点科研任务和有部部门、单位委托的研制任务，一律要签订合同。与国家或上级部门签订合同，经费由科技发展基金中拨付，其它单位委托的科研任务由委托方提供经费。
3．合同要在双方自愿互利的基础上签订，并要有公证单位参加。签订之前要进行充分的技术、经济论证。合同内容大体包括：研究内容，技术、经济指标，提交成果的期限和成果的归属，研究经费和收益分配，以及双方应承担的责任和义务等。
4．合同的经费计算大体包括：人员工资、原材料费、设备使用费、水电能源交通费、管理费和一定比例的经济收益等。国家重点攻关任务的经费，其人员工资由科技发展基金中支付。
5．合同双方都要严格履行合同规定的经济技术责任，如一方未履行合同而使另一方造成经济损失，则要视情况进行赔偿。如提前完成合同规定的任务或技术经济指标高于合同规定，经双方协商，委托方可适当从经费上予以鼓励。
6．合同双方的上级主管部门要加强管理，对合同的执行情况负有监督、协调的责任，发生争执时，一般应通过协商解决，必要时，可提请公证单位仲裁。
7．科研成果的所有权属于国家，使用权与转让权应在合同中明确规定，转让成果时，应照顾双方利益。

四、扩大试点单位的自主权：
1．试点单位试行所长负责制，所长由上级任命，实行任期制。副所长由所长提名，上级审批。科、室及课题组组长由本单位确定。课题组实行有领导的自由结合。试点单位有权择优录取、招聘所需人员，有权拒收不适宜到所工作的人员。对不适宜科研所工作的多余人员可进行调整、
调动或组织学习，学习期间只发基本工资；对不服从分配的可适当减发工资。上级主管部门要积极协助解决好上述问题。
2．试点单位的收入组成：包括合同收入，技术咨询、服务，技术成果转让，中试科研产品销售以及其它活动的收入等。试点单位有权按国家规定自主管理、合理调剂使用。
3．试点单位的纯收入不上交，用于建立本单位的三项基金：科技基金、集体福利基金和奖励基金。三项基金中，科技基金应占一半以上（几种基金的具体使用办法，由国家科委、财政部和有关部门另行制定）。试点单位取消平均主义的综合奖，坚持按劳分配原则，把奖励与完成任务
的好坏直接挂钩。奖励形式由各试点单位自行掌握，奖励总额可适当高于一般研究单位，具体由各地区、各部门决定。
4．试点单位除按国家统一规定进行调资外，有权给贡献突出的职工晋升工资，晋升面一般可掌握在1％。
5．试点单位工作成绩卓著，上级主管部门要对其领导进行表彰和奖励。
6．试点单位退休离休职工，其工资、福利按国家规定办理。

五、对试点单位实行优惠政策：
1．试点单位凡经主管科技部门批准的科研新产品、中试科研产品，可按国家有关税收规定实行减免税。
2．银行对于试点单位视其偿还能力可给予低息贷款，作为科研流动资金。
3．试点单位需增添仪器设备和进口少量元件器件、材料等，上级主管部门在外汇上要给予照顾，有关部门要给予方便。
4．为鼓励生产单位采用新技术、开发新产品，疏通科研成果向生产转移的渠道，建议国家制定必要的对生产单位的减免税收等优惠政策。

六、试点方法步骤：
1．各部门，省、市、自治区可根据本办法结合实际情况，按照试点条件认真选择少数有代表性的研究单位进行试点。在试点中要结合研究所的具体情况及特点制定具体的实施办法，有计划地逐步进行，也可采取逐步减少事业费的办法分期过渡。试点方案要及时报国家科委、国家体改
委。在全国范围内也可选几个中小城市进行试点。
2．加强对试点工作的组织领导，及时解决试点过程中的问题，并总结交流经验。
3．试点从1984年开始，力争用2～3年时间完成，届时组织验收，并总结出开发研究单位由事业费开支改为有偿合同制的基本做法和经验。



1984年4月10日