国家税务总局关于印发《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》的通知

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国家税务总局关于印发《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》的通知

国税发[2010]40号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
  为加强增值税一般纳税人纳税辅导期管理,根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第十三条规定,税务总局制定了《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

  
   国家税务总局
   二○一○年四月七日


增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法
  
  第一条 为加强增值税一般纳税人纳税辅导期管理,根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(以下简称认定办法)第十三条规定,制定本办法。
  第二条 实行纳税辅导期管理的增值税一般纳税人(以下简称辅导期纳税人),适用本办法。
  第三条 认定办法第十三条第一款所称的“小型商贸批发企业”,是指注册资金在80万元(含80万元)以下、职工人数在10人(含10人)以下的批发企业。只从事出口贸易,不需要使用增值税专用发票的企业除外。
  批发企业按照国家统计局颁发的《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中有关批发业的行业划分方法界定。
  第四条 认定办法第十三条所称“其他一般纳税人”,是指具有下列情形之一的一般纳税人:
  (一)增值税偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在10万元以上的;
  (二)骗取出口退税的;
  (三)虚开增值税扣税凭证的;
  (四)国家税务总局规定的其他情形。
  第五条 新认定为一般纳税人的小型商贸批发企业实行纳税辅导期管理的期限为3个月;其他一般纳税人实行纳税辅导期管理的期限为6个月。
  第六条 对新办小型商贸批发企业,主管税务机关应在认定办法第九条第(四)款规定的《税务事项通知书》内告知纳税人对其实行纳税辅导期管理,纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的当月起执行;对其他一般纳税人,主管税务机关应自稽查部门作出《税务稽查处理决定书》后40个工作日内,制作、送达《税务事项通知书》告知纳税人对其实行纳税辅导期管理,纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的次月起执行。
  第七条 辅导期纳税人取得的增值税专用发票(以下简称专用发票)抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据应当在交叉稽核比对无误后,方可抵扣进项税额。
  第八条 主管税务机关对辅导期纳税人实行限量限额发售专用发票。
  (一)实行纳税辅导期管理的小型商贸批发企业,领购专用发票的最高开票限额不得超过十万元;其他一般纳税人专用发票最高开票限额应根据企业实际经营情况重新核定。
  (二)辅导期纳税人专用发票的领购实行按次限量控制,主管税务机关可根据纳税人的经营情况核定每次专用发票的供应数量,但每次发售专用发票数量不得超过25份。
  辅导期纳税人领购的专用发票未使用完而再次领购的,主管税务机关发售专用发票的份数不得超过核定的每次领购专用发票份数与未使用完的专用发票份数的差额。
  第九条 辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的,应从当月第二次领购专用发票起,按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3%预缴增值税,未预缴增值税的,主管税务机关不得向其发售专用发票。
  预缴增值税时,纳税人应提供已领购并开具的专用发票记账联,主管税务机关根据其提供的专用发票记账联计算应预缴的增值税。
  第十条 辅导期纳税人按第九条规定预缴的增值税可在本期增值税应纳税额中抵减,抵减后预缴增值税仍有余额的,可抵减下期再次领购专用发票时应当预缴的增值税。
  纳税辅导期结束后,纳税人因增购专用发票发生的预缴增值税有余额的,主管税务机关应在纳税辅导期结束后的第一个月内,一次性退还纳税人。
  第十一条 辅导期纳税人应当在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目,核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据(以下简称增值税抵扣凭证)注明或者计算的进项税额。
  辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后,借记“应交税金——待抵扣进项税额”明细科目,贷记相关科目。交叉稽核比对无误后,借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目,贷记“应交税金——待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额,红字借记“应交税金——待抵扣进项税额”,红字贷记相关科目。
  第十二条 主管税务机关定期接收交叉稽核比对结果,通过《稽核结果导出工具》导出发票明细数据及《稽核结果通知书》并告知辅导期纳税人。
  辅导期纳税人根据交叉稽核比对结果相符的增值税抵扣凭证本期数据申报抵扣进项税额,未收到交叉稽核比对结果的增值税抵扣凭证留待下期抵扣。
  第十三条 辅导期纳税人按以下要求填写《增值税纳税申报表附列资料(表二)》。
  (一)第2栏填写当月取得认证相符且当月收到《稽核比对结果通知书》及其明细清单注明的稽核相符专用发票、协查结果中允许抵扣的专用发票的份数、金额、税额。
  (二)第3栏填写前期取得认证相符且当月收到《稽核比对结果通知书》及其明细清单注明的稽核相符专用发票、协查结果中允许抵扣的专用发票的份数、金额、税额。
  (三)第5栏填写税务机关告知的《稽核比对结果通知书》及其明细清单注明的本期稽核相符的海关进口增值税专用缴款书、协查结果中允许抵扣的海关进口增值税专用缴款书的份数、金额、税额。
  (四)第7栏“废旧物资发票”不再填写。
  (五)第8栏填写税务机关告知的《稽核比对结果通知书》及其明细清单注明的本期稽核相符的运输费用结算单据、协查结果中允许抵扣的运输费用结算单据的份数、金额、税额。
  (六)第23栏填写认证相符但未收到稽核比对结果的增值税专用发票月初余额数。
  (七)第24栏填写本月己认证相符但未收到稽核比对结果的专用发票数据。
  (八)第25栏填写已认证相符但未收到稽核比对结果的专用发票月末余额数。
  (九)第28栏填写本月未收到稽核比对结果的海关进口增值税专用缴款书。
  (十)第30栏“废旧物资发票”不再填写。
  (十一)第31栏填写本月未收到稽核比对结果的运输费用结算单据数据。
  第十四条 主管税务机关在受理辅导期纳税人纳税申报时,按照以下要求进行“一窗式”票表比对。
  (一)审核《增值税纳税申报表》附表二第3栏份数、金额、税额是否等于或小于本期稽核系统比对相符的专用发票抵扣联数据。
  (二)审核《增值税纳税申报表》附表二第5栏份数、金额、税额是否等于或小于本期交叉稽核比对相符和协查后允许抵扣的海关进口增值税专用缴款书合计数。
  (三)审核《增值税纳税申报表》附表二中第8栏的份数、金额是否等于或小于本期交叉稽核比对相符和协查后允许抵扣的运输费用结算单据合计数。
  (四)申报表数据若大于稽核结果数据的,按现行“一窗式”票表比对异常情况处理。
  第十五条 纳税辅导期内,主管税务机关未发现纳税人存在偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为的,从期满的次月起不再实行纳税辅导期管理,主管税务机关应制作、送达《税务事项通知书》,告知纳税人;主管税务机关发现辅导期纳税人存在偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为的,从期满的次月起按照本规定重新实行纳税辅导期管理,主管税务机关应制作、送达《税务事项通知书》,告知纳税人。
  第十六条 本办法自2010年3月20日起执行。《国家税务总局关于加强新办商贸企业增值税征收管理有关问题的紧急通知》(国税发明电[2004]37号)、《国家税务总局关于辅导期一般纳税人实施“先比对、后扣税”有关管理问题的通知》(国税发明电[2004]51号)、《国家税务总局关于加强新办商贸企业增值税征收管理有关问题的补充通知》(国税发明电[2004]62号)、《国家税务总局关于辅导期增值税一般纳税人增值税专用发票预缴增值税有关问题的通知》(国税函[2005]1097号)同时废止。


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提存若干法律问题初探

       冯兴吾 刘金海 杨仕田

  
内容摘要:提存是各国立法普遍确认的一项制度,我国《合同法》对此作了规定。提存制度的建立和完善有利于债务纠纷的及时解决。本文认为提存应符合一定条件,并按法定的程序进行,产生相应的法律效力。
关键词:提存 条件 程序 效力

  提存是债务人向债权人以外的特定的机关交付合同标的物的行为,它能产生与合同履行一样的使合同关系消灭的效力。1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对此作了相应的规定。实践中,人们对此在法律适用上仍有分歧。为此,本文拟就提存的有关问题作一初探。
  一、提存的发展
  提存作为法律制度有着漫长的历史,它起源于罗马法。在现代民法上,提存的理论已颇有发展,规定也日益具体、全面,但提存的目的与基本原则并未超出罗马法的范围。
  我国在20世纪50年代曾实行过提存,但通常都认为1981年12月制定的《中华人民共和国经济合同法》第19条第4款关于定作方受领迟延的规定,是我国立法上最早关于提存的规定,即“定作方超过领取期限6个月不领取定作物的,承揽方有权将定作物变卖,所得价款在扣除报酬、保管费用后,用定作方的名义存入银行”。1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)对提存未作明确规定,只是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第104条对提存作了概括性的规定,即“债权人无正当理由拒绝债务人履行义务,债务人对将履行的标的物向有关部门提存,应当认定债务已经履行”。
  1995年6月30日全国人大常务委员会公布《中华人民共和国担保法》以来,我国出现了以担保为目的的具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。另一种形式的提存,即担保提存,所谓担保提存是指国家有关机构对债务人或担保人为保证债的履行而交付的担保物或其替代物进行寄存、保管,在债务人履行债务时向提存人发还提存物或将提存物交给债权人作对价,在债务人未履行债务时按提存合同将提存物交给债权人或依法作其他处理的民事法律制度。中华人民共和国司法部于1995年6月2日发布的《提存公证规则》,从公证机构如何办理提存公证的角度,详细规定了提存的原因、条件、程序、法律效力等问题。《合同法》第91条明确规定了提存对合同权利义务关系终止的事由之……,并以第101-104条规定了提存的原因、风险责任、法律后果等问题,为提存提供了基本的规范。
  二、提存机构的确定
  提存机构是由国家专门设立接受提存物而进行保管,并应债务人请求将提存物发还债权人的机构,提存机构应是提存的主体。在国外,提存机构的确定一般采取由法律直接规定或由法院在法定范围内指定。我国《合同法》虽然对提存机构未作明确规定,但本文认为,公证机构应为法定的提存机构。
  1、我国公证机构在50年代曾办理提存业务,目前已普遍开办此项业务,积累了很多的经验。
  实践证明,公证机构开展提存公证,有利于及时调整债权债务关系,保护当事人的合法权益,减少社会资产的损失,有利于预防纠纷,减少诉讼、稳定社会民事、经济秩序。
  2、提存是一项专业性很强的非诉讼工作,由公证机构办理提存业务,与其职能相符合,也便于国家对非诉讼业务的统一管理。  
  1995年6月2日,中华人民共和国司法部颁布《提存公证规则》,是第一部明确规定能产生消灭债务和担保债务履行法律效力的部门规章,除此之外,我国目前法律没有明确哪个部门是提存机构。国外立法也都明确公证机构具有办理提存公证并产生特殊的法律效力的规定。《意大利公证法》第62-A条:“除上面规定的登记簿外,公证处还应当建立一本提存登记簿,专门用来逐日登记在他面前达成的文书或司法机关决定而提存给他的钱款或物品价值。”《奥地利公证法》第1条:“公证人是由国家任命,具有依照本规定就法律上的意思表示法律行为及其 生的权利等事项制作、交付公证文书、保管当事人寄托的文书及接受向第三者交付或向业务所交纳金钱和有价证券等职权者。”
  三、提存的原因
  提存只有在法律规定的特定的情况下,债务人才可以进行提存,具体地说提存的原因有以下:
  1、债权人无正当理由拒绝或迟延受领合同的履行标的。
  没有正当理由拒绝接受债务人履行标的,是指债权人应当接受债务人的给付,也有条件接受债务人的标的物,但债权人拒不接受给付;或者没有其他的正当理由,虽然债权人构成了违约,但是债务人如不将合同标的物交付给债权人,债务人就无法从合同中解脱出来。
  2、债权人不在债务履行地,又没有办法到履行地受领的,债务人可以依法对履行标的进行提存,使债得到消灭。提存并不是对债权人过错的处罚,而是通过提存的方式来终止合同关系,以保护债务人在无法向债权人履行债务时摆脱合同的约束力。
  3、债权人下落不明、地址不详或者失踪、死亡后继承人不清或无行为能力的法定代理人。
  在这种情况下,债务人可以用提存的方式进行。如果债权人下落不明,但其指定了代理人,或根据《民法通则》已被宣告为失踪人并由法院指定了财产管理人,则不能构成提存的原因。
  4、双方当事人在合同中有约定提存条款的。
  既然合同中当事人已经约定了债务人可以用提存的方式来履行债务,自然在合同约定的条件成熟时,债务人的债务即消灭。
  值得探讨的问题是,标的物不适于提存或提存费用过高的怎么办?我国《合同法》第101条第2款规定:“标的物不适于提存或者提存费用过高的,债务人可以依法拍卖或者变卖标的物,提存所得的价款。”至于如何“依法”拍卖或变卖,法律未作明文规定。本文认为应该按照《提存公证规则》规定,在公证处在办理保全证据后,由债务人委托拍卖机构依据《中华人民共和国拍卖法》的规定在公证处的监督下拍卖。
  四、提存的程序
  提存应依下列程序:
  1、债务人应向债务履行地提存机构提交提存申请。
  申请要载明提存的原因、标的物、标的物受领人的基本情况等基本内容以及合同(协议)、担保书、赠与书、司法文书、行政决定等据以履行义务的依据,提存受领人姓名(名称)、地址、邮编、联系电话等,提存标的物种类、质量、数量、价值的明细表。此外,债务人应提交有关债务证据,以证明提存申请载明的提存物确系所负债务的标的物,还应提交债务人迟延或者债务人无法向债权人清偿的相关证据。对于债务人提交的提存申请及有关证据,提存机构应进行审查,以决定是否办理提存。
  2、债务人提交提存物。
  债务人的提存请求经提存机构审查符合提存条件的,债务人应向提存机构或指定的保管人提交提存标的物,提存机构应予接受并妥善保管。
  提存机构应当验收提存标的物并登记存档。对不能提交的提存物,还应当到现场实地验收。验收时,提存申请人应当在场,公证员应制作验收笔录。经验收的提存标的物,公证机构应当采取封存、委托代管等必要保管措施。本文认为,验收笔录应当记录验收的时间、地点、方式、参加人员、物品的数量、种类、规格、价值以及存放地点、保管环境等内容。验收笔录应提交提存人核对。对难以验收的提存标的物,公证机构可予以证据保全,并在公证笔录和公证书上注明。对易腐易烂易燃易爆等物品,公证机构应当在保全证据后,由债权人依法取得价款。
  3、提存机构向债务人出具提存证书。
  公证机构办理提存应当自提存之日起三日内出具提存公证书,提存之债自提存之日即告清偿。提存货币的,以现金、支票交付公证处的日期或提存款划入公证处提存帐户的日期为提存日期。提存的物品需要验收的,以公证处验收合格的日期为提存日期。提存的有价证券、提单、权利证书或无需验收的物品,以实际交付公证处的日期为提存日期。
  4、通知债权人受领提存物。
  在提存后,应将提存通知已书送达债权人,各国在立法时通常规定由债务人通知债权人,我国《合同法》第102条规定:“标的物提存后,除债权人下落不明的以外,债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。”
  当然,《合同法》所规定的债务人的通知义务只限于债权人下落不明的以外的情况,在债权人下落不明的情况下应如何通知以及由谁通知,《合同法》没有明确规定。对此情况,国外立法一般都免除债务人的通知义务。如《法国民法典》第374条规定:“债务人应立即将提存通知债权人,如不可能为通知者,得免为通知。”本文认为,在债权人下落不明的情况下,应由提存机构履行通知义务,提存机构可依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达之规定,采取适当的方式将提存通知送达债权人。《公证程序规则》第53条第1款规定:“公证处办理提存公证,应以通知书或公告方式通知债权人在确定的期限内领取提存标的物。”本文认为,提存受领人不清或下落不明、地址不详或无法送达通知的,公证处自提存之日起60日内,以公告方式通知。公告应刊登在国家或债权人在国内住所地的法制日报上,公告应在一个月内在同一级刊物刊登三次。
  五、提取提存物的期限
  1、债权人在规定期间内,对提存机构要有交付提存物的请求权。
  债务人向提存机构提存合同的标的物后,债权人即有向提存机关请求提存物的权利。债权人依法向提存机构提取提存物,提存机构不得拒绝交付提存物。债权人向提存机构提交提取提存物请求时,应当向提存机构交付相应的有关债权文书。如果债权人不能提交相关的债权证明,提存机构有权拒绝其提取提存物。
  在债务人对债权人提存履行标的后,提存权利为只有在向提存人履行完毕自己的债务后,才能请求提存机构向其交付提存物。如果债权人在向债务人履行到期债务之前,要求提存机构交付提存物的,提存机构有权拒绝。《合同法》第104条第1款规定:“债权人可以随时领取提存物,但债权人对债务人负有到期债务的,在债权人未履行或提供担保之前,提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。”
  2、除斥期间届满,债权人丧失领取权,提存物归国家所有。  债权人领取提存物都有一定时间限制,该时间限制就其性质属除斥期间。我国《提存公证规则》第21条规定:“从提存之日起,超过20年无人受领的提存物,视为无主财产,在公证处扣除必要费用后,将余额上缴国库。”20年的领取时间显然过长,不利于经济的发展。因此,我国《合同法》第104条第2款规定:“债权人领取提存物的权利,自提存之日起5年内不行使而消灭,提存物扣除提存费用后归国家所有。”《公证程序规则》第53条第3款规定:“从提存之日起,超过五年无人领取的提存标的物,视为无主财产,上交国库。”
  六、提存的效力
  提存涉及债务人、提存机构和债权人三方之间的关系,也就必然产生对债务人的法律效力、对债权人的法律效力以及对提存机构的法律效力。
  1、提存标的物所有权的转移,债务消灭。
  提存使债务人与债权人之间的债权债务关系归于消灭。提存须有合法原因,否则不发生提存效力。《合同法》第91条规定,债务人依法将标的物提存,合同的权利义务终止。《提存公证规则》第17条明确规定:“提存之债从提存之日即告清偿。”
解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


  案例

  2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
  本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
  经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
  2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。


  法院判决认为

  本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
  第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
  另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
  综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。

  本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
  该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。