广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府印发《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》的通知
汕府〔2001〕83号

各区（县）市人民政府，市府直属各单位：
　　现将《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》印发给你们，请认真贯彻执行。

汕头市人民政府　　
二○○一年五月十五日


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关于修改《汕头市市区房地产转让管理办法》第十条的决定

　　为进一步加强对房地产市场的规范管理，简化房地产交易及权属登记程序，缩短办事时限，方便群众，市人民政府决定对《汕头市市区房地产转让管理办法》第十条作如下修改：
第十条　以买卖方式转让房地产的，应当按下列程序办理：
　　（一）房地产买卖双方当事人签订房地产买卖契约；
　　（二）双方当事人在签订房地产买卖契约之日起30日内持房地产权属证明、当事人的合法身份证明、房地产买卖契约等有关文件资料，向房地产所在地的交易管理所提出书面申请，并申报成交价格；
　　（三）对当事人提供的有关文件资料符合规定的，交易管理所予以收件受理，同时发给买方受理单；不符合规定的，不予受理，并告知理由；
　　（四）交易管理所核实当事人申报的成交价格，并根据需要对买卖的房地产进行现场勘查和评估，评估价格作为课税依据；
　　（五）交易管理所和国土房产部门的产权管理机构对符合规定的房地产交易，在受理之日起30个工作日内作出交易确认和房地产权属转移登记，并通知双方当事人；
　　（六）双方当事人按规定交纳税费；
　　（七）买方凭受理单和合法身份证明到交易管理所领取房地产权属证书。
本决定自颁布之日起施行。
　　《汕头市市区房地产转让管理办法》根据本决定作相应的修正，重新颁布。


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汕头市市区房地产转让管理办法

　　（1995年12月22日市人民政府汕府〔1995〕172号颁布，根据2001年5月15日市人民政府《关于修改〈汕头市市区房地产转让管理办法〉第十条的决定》修正）

　　第一条　为加强汕头市市区（以下简称市区）房地产市场管理，规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产转让管理规定》和《广东省城镇房地产转让条例》等法律、法规的规定，结合市区实际，制定本办法。
　　第二条　凡在市区范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理的，适用本办法。
　　第三条　本办法下列用语的含义是：
房地产，指依法取得的土地使用权及其地上的建筑物（包括公有房屋、私有房屋、商品房屋、机关和企事业单位及社会团体自有房屋、有限私有产权房屋等各种所有制房屋）和其他附着物。
　　房地产权，指地上建筑物和其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
有限私有产权房屋，指由国家、企事业单位出资建设或购买后以优惠价出售给个人，或补贴个人购建的，个人对房屋只享有占有权和使用权，而其受益权和处分权受限制的私有房屋，包括补贴出售房屋和单位集资统建的房屋。
　　房地产转让，指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为，其他合法方式其中主要包括下列行为：
　　（一）一方提供依法取得的土地使用权，他方提供资金，合资合作开发经营房地产，并以产权分成的；
　　（二）以房地产折资与他人合资合作经营，房地产已为合资合作经营企业拥有的；
　　（三）以房地产作价入股的；
　　（四）因企业被收购、合并或分立时，房地产转移为新的权利人所有的；
　　（五）以房地产抵债的；
　　（六）法律、法规规定的其他情形。
　　第四条　市国土房产局是市区房地产转让管理的行政主管部门，并由其属下的房地产转让管理机构（包括房产交易管理所及市房屋交换服务所）负责日常的管理和监督工作。
　　第五条　房地产转让，应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。
　　第六条　房地产转让时，建筑物、附着物的所有权和该建筑物、附着物所占用范围内的土地使用权应当同时转让，不得分割。
　　同一房屋使用范围内的土地使用权整体不可分割。该房屋被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋建筑面积的比例占有相应的土地使用权。
　　第七条　房地产转让，实行成交价格申报制度和价格评估制度。
转让当事人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。申报的成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
　　第八条　房地产转让人应当如实向受让人提供房地产状况，包括权属、面积、界址、结构、装饰、土地使用期限，以及抵押关系、典当关系、租赁关系、相邻关系等情况。
　　第九条　房地产有下列情形之一的，不得转让：
　　（一）以出让方式取得的土地使用权，不符合本办法第二十四条规定条件的；
　　（二）财政拨款购建的房地产或通过行政划拨或减免地价款取得土地使用权的房地产，未经同级国有资产管理部门审核同意和同级人民政府批准的；
　　（三）依法预售（购）的商品房未经登记的，以及新购建房地产产权未经确认的，改建、扩建、分割、合并或继承、赠与取得的房地产未办理变更登记的，他项权利未登记或产权证被吊销、注销的；
　　（四）权属纠纷未处理清楚的；
　　（五）已设定抵押权，未取得抵押权人书面同意的；
　　（六）共同共有房地产，未取得其他共有人书面同意的；
　　（七）被列入征用、拆迁范围内且已发布征用、拆迁公告的；
　　（八）市人民政府依法收回土地使用权的；
　　（九）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制产权转移的；
　　（十）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
　　第十条　以买卖方式转让房地产的，应当按下列程序办理：
　　（一）房地产买卖双方当事人签订房地产买卖契约；
　　（二）双方当事人在签订房地产买卖契约之日起30日内持房地产权属证明、当事人的合法身份证明、房地产买卖契约等有关文件资料，向房地产所在地的交易管理所提出书面申请，并申报成交价格；
　　（三）对当事人提供的有关文件资料符合规定的，交易管理所予以收件受理，同时发给买方受理单；不符合规定的，不予受理，并告知理由；
　　（四）交易管理所核实当事人申报的成交价格，并根据需要对买卖的房地产进行现场勘查和评估，评估价格作为课税依据；
　　（五）交易管理所和国土房产部门的产权管理机构对符合规定的房地产交易，在受理之日起30个工作日内作出交易确认和房地产权属转移登记，并通知双方当事人；
　　（六）双方当事人按规定交纳税费；
　　（七）买方凭受理单和合法身份证明到交易管理所领取房地产权属证书。
　　第十一条　房地产买卖，当事人双方或一方不能到交易管理所办理有关手续的，可委托代理人代理。委托代理人代理，被代理人应出具有效的授权委托书。如被代理人居住在国外，委托书须经我国驻该国使（领）馆或商务代表机构认证；被代理人居住国与我国未建立外交关系的，委托书须送经与我国建立外交关系的第三国认证；被代理人为港澳台同胞的，委托书须经我国司法部指定的律师或有权认证的机构证明；被代理人居住在中国境内的，委托书由公证机关公证。
　　第十二条　房地产买卖契约应当具备以下条款：
　　（一）双方当事人的姓名或名称、地址、身份证或工商营业执照号码，法定代表人的姓名、职务；
　　（二）房地产权利证书名称及编号；
　　（三）房地产坐落、面积、四至界址；
　　（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
　　（五）房地产的用途或使用性质；
　　（六）成交价格、价款及支付方式；
　　（七）房地产交付使用的日期；
　　（八）公用部分的权益分享及共有人的权利、义务；
　　（九）违约责任；
　　（十）纠纷的解决方式；
　　（十一）双方认为需约定的其他事项。
　　第十三条　以买卖方式转让房地产时，有下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖契约：
　　（一）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；
　　（二）因不可抗力致使房地产买卖契约无法履行或者不能全部履行的；
　　（三）出现房地产买卖契约约定的变更或者解除合同条件的。
一方当事人根据前款第㈡、㈢项的规定要求变更或者解除契约的，应当及时通知对方。
双方当事人协商变更或者解除契约的，应当订立书面协议。
　　第十四条　以买卖方式转让房地产时，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权：
　　（一）房地产共有人；
　　（二）房地产抵押权人；
　　（三）房地产承租人。
　　房地产转让人应当于订立房地产买卖契约前90日书面通知上列当事人，征询其是否购买。上列当事人应自接到通知书之日起30日内予以书面答复，逾期不答复，视为放弃优先购买权。
　　第十五条　以交换方式转让房地产时，当事人应当订立房地产交换协议书，并到市国土房产局属下的市房屋交换服务所办理有关手续。
房地产交换协议书的订立、履行、变更或者解除，参照房地产买卖契约的有关规定执行。
　　第十六条　房地产买卖、交换可由双方当事人自行商议，也可由当事人在房地产所在地的交易管理所、市房屋交换服务所挂牌买卖、交换。
　　第十七条　以赠与方式转让房地产时，赠与人与受赠人应当订立房地产赠与协议，并经公证机关公证。
　　附带条件的赠与，受赠人不按约定条件履行的，赠与人可要求受赠人履行，或者撤销赠与。所附条件不能履行或者不需要履行的，赠与人不能撤销已生效的赠与。
　　第十八条　以其他合法方式转让房地产时，转让的申办程序、转让协议的订立、履行、变更或者解除等，国家法律、法规有规定的，从其规定；国家法律、法规未规定的，参照房地产买卖的有关规定执行。
　　第十九条　共同共有的房地产，共有人不同意转让自己占有的份额时，其他共有人有权转让自己占有的份额，但必须先行订立协议进行分割，不能分割的，应维持原共有关系。
　　第二十条　已出租的房地产转让后，受让人应到房地产所在地的国土房产分局办理变更原租赁合同中出租人姓名或名称的手续，并继续履行原租赁合同；受让人是原承租人的，应办理租赁注销登记。
　　第二十一条　有限私有产权房屋必须在办理下列手续，取得完全房地产权后，方可转让：
　　（一）按本办法第二十九条规定办理土地使用权出让手续，按基准地价标准的50％补交地价款；
　　（二）付清政府、单位补贴款。补贴款按购建房屋时，政府、单位的出资比例乘以房屋评估价的40％计收，回收的补贴款按《汕头市住房基金管理暂行办法》规定，分别纳入市住房基金、单位住房基金，定向用于市、单位住房的维修生产和经营，不得挪作他用。
　　第二十二条　出售在住房制度改革中以标准价、成本价购买的房屋和经批准享受按标准价、成本价购买的产权的补贴出售房屋、单位集资统建房屋，按国家和省、市的房改政策执行。
　　第二十三条　商品房预售（含预购商品房转让）管理办法另行制定。
　　第二十四条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当符合下列条件：
　　（一）按出让合同约定已付清地价款，取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发建设总投资25％以上；属于成片开发土地和拆除旧房地产的迹地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、道路交通、通讯等市政基础设施、公用设施的建设，已形成工业用地或者其他建设用地条件；
　　（三）转让房地产时，房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　第二十五条　取得土地使用权时减免地价款的，转让房地产时，参照本办法第二十九条规定办理。
　　第二十六条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件载明的权利、义务随之转移。
　　土地使用权分割转让的，不得违反土地使用权出让合同和登记文件载明的权利、义务。
　　第二十七条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让后，其土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩余的年限。
　　第二十八条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让后，受让人确需改变原土地使用权出让合同约定的土地使用功能的，必须向市国土房产局提出申请，经市国土房产局会同规划行政主管部门审核同意后，由市国土房产局与用地者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让价，办理变更登记手续。
　　第二十九条　以划拨方式（即以出让方式以外的其他合法方式）取得土地使用权的，转让房地产时，经有批准权的市以上人民政府批准，除符合本办法第三十条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当办理土地使用权出让手续，按规定补交地价款。
　　第三十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的市以上人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但属于本款第（四）项的应按规定补交地价款，其余各项应按规定将转让房地产中的土地收益上缴国家或作其他处理：
　　（一）经市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
　　（二）按照国家、省、市住房制度改革有关规定出售公有房屋的；
　　（三）转让的土地用于建设补贴出售房屋的；
　　（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
　　（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
　　（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的。
　　依照前款规定补交土价款、缴纳土地收益或作其他处理的，房地产转让管理机构和国土房产分局应在房地产转让契约（协议）和产权证书中注明。
　　第三十一条　房地产转让，当事人应当按规定缴纳税费：
　　（一）买卖或赠与房地产的契税由买方或受赠人缴纳；房地产交易管理费由买方或受赠人交纳60％，卖方或赠与人交纳40％。
华侨、港澳台同胞用侨汇或外汇购买房地产，并通过银行办理外汇结算的，给予减半征收契税的优惠。
　　机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、企事业单位，凡有房地产购买、受赠或交换行为的，免缴契税。
　　（二）交换房地产，价值相等的，免缴契税；不等值的，其超值部分价款应缴纳契税，由换得超值部分者缴纳；房地产交易管理费由双方各交纳50％。
　　（三）房地产转让时土地有增值的，转让人应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和市有关规定缴纳土地增值税（费）。
　　第三十二条　房地产转让的税费，除财政、税务机关直接征收部份外，由房地产转让管理机构代收代缴。
　　第三十三条　因变更或者解除房地产转让契约（协议）致使另一方当事人遭受经济损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
　　第三十四条　因转让人的过错，不能按约定时间交付房地产的，转让人应当支付违约金；造成受让人经济损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
　　第三十五条　受让人不按约定时间给付房地产价款，应当按约定支付违约金；因受让人过错造成转让人经济损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
　　第三十六条　不符合本办法第二十四条规定条件转让房地产的，由市国土房产部门予以纠正，并可处以出让地价款30％以下的罚款；情节严重的，由市人民政府无偿收回土地使用权。
违反本办法第二十五条和第二十九条的规定转让房地产的，由市国土房产部门责令其补交地价款，并可处以土地转让的非法收入50％以下的罚款；情节严重的，应没收其非法收入。
　　第三十七条　违反本办法第九条第（七）、（八）、（九）项和第二十一条的规定转让房地产的，转让行为无效，并由市国土房产部门对转让人按有关规定处以罚款。
　　第三十八条　对违反本办法，未按规定向房地产转让管理机构办理转让审查手续的，转让行为无效，市国土房产部门除应责令转让当事人补办有关手续，据实补缴税费外，可按私自转让面积处以每平方米建筑面积5至10元的罚款；对私自转让有限私有产权房屋的转让人，由市国土房产部门报请市人民政府同意后，取消其享受购买、集资统建有限私有产权房屋的资格，对其有限私有产权房屋按原购买、集资统建时个人支付价款予以收购。
　　第三十九条　国土房产部门及有关部门作出行政处罚决定的，必须出具行政处罚决定书；收取罚款，必须出具罚款收据。
罚没款项，按省罚没财物管理的有关规定执行。
第四十条　当事人对行政处罚决定不服的，按国家有关行政复议和行政诉讼的规定执行。
　　第四十一条　国土房产部门及其工作人员不得向房地产转让当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。凡玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十二条　本办法施行前已转让的房地产，未向国土房产部门或其下属的房地产转让管理机构办理转让审查手续的，应自本办法施行之日起六个月内向房地产所在地的房地产转让管理机构申请补办有关手续。
　　第四十三条　潮阳市、澄海市、南澳县的房地产转让管理工作，由当地人民政府根据国家、省有关规定，参照本办法执行。
　　第四十四条　本办法由市国土房产局负责解释。
　　第四十五条　本办法自一九九六年一月一日起施行。


　　双方均为独生子女的夫妻可以生二胎，这一政策在浙江已经实行多年。然而，宁波人小郑和小郭是双独夫妻，结婚5年，今年年初生了二胎，却被计生部门强收社会抚养费7万多元。对此，计生部门解释“处罚”是因为未批先生，程序违法(9月11日《钱江晚报》)。

　　对于“未批先生”受罚，这对夫妻十分不满也不解，认为“不就是没办手续吗?需要罚款7万多元?何况，两人都是独生子女，符合生育二胎的条件，是合法的啊。”不仅如此，社会舆论也为这对夫妻打抱不平，有媒体评论直指其“不合法理”，(9月11日《新京报》)认为，符合再生育条件未办理手续和“超生”有本质的区别，仅仅因为缺乏一纸“准生证”，就对符合再生育条件的事实视而不见，强行按“超生”处理，无疑值得商榷。

　　在我看来，仅仅因为缺乏一纸“准生证”就对符合生育条件的小夫妻强征社会抚养费，确实不符合法理。但其责任却不在处罚宁波小夫妻的当地计生局，也不在于浙江省的人口与计划生育地方立法，“不合法理”的根源在于人口与计划生育法，是这部法律的立法粗疏造成的。

　　依法理而论，违法可分为实体违法和程序违法。而按照“责罚相当”的法治原则，实体违法和程序违法应当承担的法律责任，须有所区别，决不能混为一谈，对不同性质的违法统一配置相同的处罚方式。反观我国人口与计划生育法的相关规定，恰恰在这方面存在明显的问题。它在规定违法生育者法律责任的时候，并未对其违法性质进行实体和程序区分，而是将实体违法和程序违法两者混同，统一规定了一种“处罚”方式，即应当依法缴纳社会抚养费(人口与计划生育法第41条)。

　　违法生育至少可以分为不应生育而生育和可以生育而未经批准即生育两种基本情形。前者是典型的实体违法，它的本质是生育者违法将一个本不该降生的人带到世上，为国家和社会增加了负担，对这种违法行为强制其缴纳社会抚养费合理合法，也是实至名归。从法理上讲，符合“责罚相当”原则。后者则属于程序性违法，也就是说本质上夫妻是有权生育的，所生的孩子也有权来到这个世上，即使按我国的计生政策衡量违法者生育的子女也并不增加社会负担，违法者的错误在于破坏了行政管理部门的管理权威和国家的管理秩序，在法治社会中理应受罚，这是毋庸置疑的。但对这种违法也强制缴纳“社会抚养费”却是名不正言不顺的，毕竟这个孩子是社会准备接纳的，没有为国家和社会增加负担，根本谈不上征收社会抚养费问题，对这种违法行为的处罚进行一般纪律处分，比如警告、记过、罚款等更为恰当。

　　遗憾的是，作为我国人口与计划生育基本法律的人口与计划生育法在规定违法生育者的法律责任时，并没有区分实体违法和程序违法，也没有明确规定“超生”违法与“非超生”违法应当给予不同处罚，而是笼统地规定了“缴纳社会抚养费”这样一种法律责任。现在看来，显然存在立法粗疏现象，不符合这方面的社会现实和管理规律。最终导致基层计划生育执法部门的执法受到质疑，遭遇“解释不通”的尴尬。

　　毫无疑问，这是一个全国性的问题。要彻底解决这一问题，消除执法尴尬和公众质疑，还得从立法环节入手，及时修改人口与计划生育法，从而实现法治和谐。