提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 10:53:35   浏览:8386   来源:法律资料网
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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。

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中国古代律令中的中的城管公物警察权条款

刘建昆


  中国古代当然没有建立起现代意义上的道路公物制度,但是作为具有公共利益属性的道路,一直都处在封建统治者的权力保护范围之内。目前,我国城市道路与公路实行城乡二元化的管理模式,城市道路由建设部门和城市管理部门进行管理,公路则由交通行政部门实施分级管理,但是在本质上,二者并无根本性的区别。

  古代城市尚不发达,一些规定的主要适用范围甚至只局限在京城,但损坏和侵占道路作为传统的违法始终存在。国家对这些违法行为进行打击是必然的。当然,我国古代法的特点决定了,这种打击主要体现在刑律上。在近代法理上,由于出现刑法和行政法的分工,保护道路公物的“公物警察权”主要是属于行政法、公物法。但是这并不意味着刑法对此完全不闻不问。

二○○九年十一月一日

附录:一《唐律疏议》

诸侵巷街、阡陌者,杖七十。若种植垦食者,笞五十。各令复故。虽种植,无所妨废者,不坐。

“疏”议曰:“侵巷街、阡陌,谓公行之所,若许私侵,便有所废,故杖七十。“若种植垦食”,谓于巷街阡陌种物及垦食者,笞五十。各令依旧。若巷陌宽闲,虽有种植,无所妨废者,小坐。

其穿垣出秽污者,杖六十;出水者,勿论。主司不禁,与同罪。

“疏”议曰:其有穿穴垣墙,以出秽污之物于街巷,杖六十。直出水者,无罪。“主司不禁,与同罪”,谓“侵巷街”以下,主司并合禁约,不禁者,与犯罪人同坐。

大历二年五月,代宗对长安城市管理出台了补充规定:“诸坊市街曲,有侵街打墙、接檐造舍等。先处分一切不许,并令?Р稹薄?br>
太和五年七月,文宗再次下令对违章建筑予以整治,“百姓及诸街铺守捉官健等舍屋外,余杂人及诸军诸使官健舍屋,并令除拆。所冀禁街整肃,以绝奸民”。“所拆侵街舍,宜令三个月限移拆”。

二《宋刑统》卷26《诸侵巷街》同唐律。

北宋时期,作为都城的开封城,随着商品经济的繁荣,人口的增加,房屋侵占街道的所谓“侵街”行为,非常严重。如宋太祖时期,曾作坊使的魏丕,“撤本坊旧屋,为舍衢中,收僦直及鬻死马骨,岁得钱七千余缗,工匠有丧者均给之”(《宋史·魏丕传》)。当然,宋廷不能容忍这种现象,曾颁布有“诸侵街巷阡陌者杖七十”(《宋刑统》卷26《侵巷街阡陌》)的法律条文,但是“侵街”行为屡禁不止。开宝九年(976年),宋太祖“宴从臣于会节园,还经通利坊,以道狭,撤侵街民舍益之”(《续资治通鉴长编》(下简称《长编》)卷17)。太宗太平兴国五年(980年)七月,“八作使段仁诲部修天驷监,筑垣墙侵景阳门街,上怒令毁之,仁诲决杖,授崇仪副使”(《长编》卷21)。宋真宗咸平五(1002年)二月,“京城衢巷狭隘,诏右侍禁阁门侯谢德权广之。德权即受诏,则先毁贵要邸舍,群议纷然。有诏止之,德权面请曰:‘今沮事者,皆权豪辈,吝屋室僦资耳,非有它也,臣死不敢奉诏’。上不得已,从之。德权因条上衢巷广袤及禁鼓昏晓之制,皆复长安旧制,乃诏开封府街司,约远近,置籍立表,令民自今无得侵占”(《长编》卷51)。看来,在谢德权的以死相争下,宋廷这次可谓是痛下决心:拆除权贵的侵街邸舍,恢复旧有的禁鼓昏晓制度,同时按照一定的距离竖立表木,作为道路“红线”,严禁建筑?位。当然,现实是复杂的,表木的竖立并非意味“侵街”现象的终结,这场斗争还在继续。据《长编》卷79记载,大中祥符五年(1012年)十二月“诏:前诏开封府,毁撤京城民舍之侵街者,方属严冬,宜俟春月”。仁宗天圣二年(1024年)六月,“京城民舍侵占街衢者,令开封府榜示,限一岁,依元立表木毁拆”(《长编》卷101)。此后在仁宗景?元年(1034年)十一月甲辰又“诏,京旧城内侵街民舍在表柱外者,皆毁撤之。遣入内押班岑守素,与开封府一员专其事,权知开封府王博文请之也”(《长编》卷115)。神宗元丰年间,“京师并河居民,盗凿阪以自广”(杜大?《名臣碑传琬琰集》卷13),居然出现了“侵河”现象。正是由于多年的“侵街”行为,导致了开封城内“坊无广巷,市不通骑”的局面。至北宋末年,从张择瑞《清明上河图》上看,沿街建筑鳞次栉比,应是多年“侵街”行为的结果。宋廷所立之“表木”,尽管并未制止住“侵街”行为,但是为“侵街”建筑的认定及拆除,提供了标识与范围。并且,从谢德权“约远近,置籍立表”来看,北宋东京街道上应有不少起着道路红线作用的“表木”,为时人所关注。宋廷在虹桥角下竖立四根“表木”,起到防止“侵街”与“侵河”双重作用,张择端将其入画,以代表宋东京城内众多的“表木”,是颇具匠心的。

三《大明律集解附例卷之三十 工律 河防》

侵占街道

凡侵占街巷道路而起盖房屋及为园圃者,杖六十,各令复旧。其穿墙而出秽污之物于街巷者,笞四十;出水者勿论。

纂注:大曰街,小曰巷,道路则人所通行之称。侵占以起房屋、为园圃者,杖六十,复还旧地。街巷贵于洁净,故穿穴出秽者笞四十,仍令塞之出水则不论。

条例

一、京城内外街道,若有作践掘成坑坎、淤塞沟渠、?房侵占或傍城使车、撒放牲口,损坏城脚及大明门前御道、棋盘并护门栅栏、正阳门外御桥、南北本门、月城、将军楼、观音堂、关王庙等处,作践损坏者俱问罪枷号一个月发落。

一、东西公生门朝房官吏人等,或带住家小,或做造酒食,或寄放货柜、开设卜肆、停放马骡、取土作坯、撒秽等项作践,问罪枷号一个月发落。

四《大清律 工律 河防》

侵占街道

凡侵占街巷通路而起盖房屋及为园圃者,杖六十,各令[拆毁修筑]复旧。其[所居自己房屋]穿墙而出秽污之物于街巷者,笞四十。[穿墙]出水者勿论。

条例

衡阳市人民政府关于印发《衡阳市基本农田保护办法》的通知

湖南省衡阳市人民政府


衡阳市人民政府关于印发《衡阳市基本农田保护办法》的通知

衡政发〔2010〕10号


各县市区人民政府,市直机关各部门:
《衡阳市基本农田保护办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
  
  
  
   二O一O年四月十九日

  
  
衡阳市基本农田保护办法

第一章 总 则

第一条 为对基本农田实行特殊保护,严格控制占用基本农田,稳定耕地面积,提高耕地质量,促进农业生产和国民经济可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、国务院《基本农田保护条例》、《湖南省基本农田保护条例》、《湖南省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律法规的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称基本农田,是指根据一定时期人口和国民经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
本办法所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和法定程序确定的特殊保护区域。

  
第二章 责任目标管理

第三条 各级人民政府实行基本农田保护责任制,确保辖区内基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。
第四条 市、县级人民政府要加强基本农田保护责任管理,成立基本农田保护工作领导小组,政府办、国土资源、农业、发改委、财政、监察、环境保护、林业、水利等部门为基本农田保护工作领导小组的成员单位,组织和领导基本农田保护工作。
第五条 县级以上国土资源、农业、发改委、财政、监察、环境保护、林业、水利等部门应当按照各自职责,加强协作配合,共同做好基本农田保护工作。
第六条 市、县人民政府要按照《市县乡土地利用总体规划(2006年—2020年)》的要求,科学划定基本农田,并可多预留5%的基本农田用于不易确定具体的建设项目占用,占用规划多预留的基本农田,不视为调整规划。基本农田一经划定,实行永久保护,不得擅自调整,不得随意改变区位。
第七条 县级以上人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书;乡(镇)人民政府应当与村民委员会或农村集体经济组织签订基本农田保护责任书。
第八条 乡(镇)人民政府应当履行基本农田保护职责,协助上级各职能部门做好基本农田保护工作。
村民委员会或农村集体经济组织应当加强对本区域基本农田的保护,及时制止和报告损害基本农田的行为。

      
第三章 保护与建设

第九条 任何单位和个人不得擅自改变或占用基本农田以及基本农田保护区内的水利设施、水源工程和对基本农田保护区进行引水灌溉的河道、渠道、管道、水源工程,因公共利益需要确需占用基本农田的,须报经国务院批准。
因公共利益需要,确需占用基本农田的,在报国务院批准前,由县级人民政府拟定实施方案,补划数量和质量相当的基本农田,并在拟征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,公示所占用基本农田的位置、范围、面积和地类等级等信息,并组织听证,充分听取农村集体经济组织、农民和社会各界的意见,保证其陈述意见、质询和申辩的权利。
第十条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经批准占用基本农田的,闲置一年未动工建设的,由国土资源部门按规定收取闲置费;可以耕种并收获的,须恢复耕种;连续二年未使用的,经批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权,并交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。
第十一条 承包经营基本农田的单位和个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田,并组织恢复耕种,也可以由原发包单位组织代耕,代耕收入及国家的各种补贴归代耕者所有。
第十二条 禁止在基本农田保护区内和对基本农田进行引水灌溉的水利工程上建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物等破坏基本农田的活动。
违反前款规定的,由县级以上国土资源部门和农业行政主管部门责令限期改正或处理,恢复种植条件并依法查处。对改变、破坏、占用基本农田水利设施的由县级政府组织治理和依法查处。
第十三条 农业行政主管部门负责本辖区内耕地质量管理,并组织开展基本农田的分等定级以及建立档案;指导各乡镇农村集体经济组织和村民对基本农田施用有机肥、化肥和农药,保持耕地质量;建立基本农田耕地质量与施肥效益长期定位监测网点,定期向政府报告基本农田耕地质量变化情况,提出相应的耕地质量保护措施。
第十四条 农业行政主管部门负责对基本农田农业环境进行监测和评价,环境保护行政主管部门负责对可能造成基本农田污染的企业进行监测和评价。环境保护行政主管部门和农业行政主管部门应及时依据《湖南省农业环境保护条例》规定对污染基本农田的违法行为进行调查处理,采取有力措施,严格控制可能出现的污染源。
第十五条 县级人民政府要制定基本农田建设规划。各级各部门涉农资金和项目应当优先安排到基本农田保护区,加大基本农田改良力度,提高基本农田质量。
县级以上人民政府应当加强基本农田保护区内水利、供电、林网、道路等基础设施建设,开展农村土地综合整治,创造和维护良好的农业生态景观环境。

        
第四章 公示与登记

第十六条 建立健全基本农田公示制度。县级人民政府应当公示基本农田保护区规划;在基本农田保护区内设立统一规范的基本农田保护标志牌和标识。标志牌和标识一经设立,任何单位和个人不得破坏和改变。
第十七条 县级国土资源部门负责编制县、乡、村三级基本农田保护专题图,乡镇人民政府应将村级基本农田保护专题图在属地村进行张贴公示。
第十八条 建立健全基本农田登记制度。各级人民政府要依据《市县乡土地利用总体规划(2006年—2020年)》和第二次土地调查成果,以村为单位对基本农田按图斑逐一登记造册,对基本农田面积逐级汇总统计。县级国土资源部门和乡镇国土资源所要建立基本农田保护全套档案。
第十九条 各级国土资源部门要配合各级人民政府将基本农田保护责任落实到地块和农户,与农户签订基本农田保护责任卡。划定基本农田保护区时,不得改变土地承包者的承包经营权。乡镇经营管理部门根据乡镇国土资源部门和农业部门提供的合法有效的基本农田有关图幅、数据资料在颁发农村土地承包经营权证中,将农户承包土地中属于基本农田的地块和四至进行单独标注,并明确承包农户保护基本农田的责任、权利和义务。
第二十条 市、县国土资源和农业部门要按相关规定定期核查基本农田资料,建立基本农田数据库,并对数据库相关信息实时动态更新。

第五章 监督检查

第二十一条 建立健全基本农田动态巡查制度。县级国土资源局是实施基本农田保护动态巡查的责任单位,县级国土资源执法监察大队、乡(镇)国土资源执法监察中队是实施基本农田保护动态巡查的主体。要建立市、县、乡、村四级基本农田保护监管网络,科学划定巡查责任区域,确定各区域定期巡查周期,巡查中发现违法行为要及时上报并依法查处。
第二十二条 建立健全基本农田耕地质量监管制度。监管单位为县级以上农业行政主管部门,要建立市、县、乡三级基本农田耕地质量监管网络。监管中发现违法行为要及时上报并依法处理。
第二十三条 建立健全基本农田监督信息员制度。县级国土资源部门应当在每个村民委员会或农村集体经济组织聘请一名基本农田监督信息员。市级国土资源部门和县级人民政府应给予基本农田监督信息员以适当经济补助。
第二十四条 市、县人民政府基本农田保护工作领导小组应当每年向同级人民政府和人民代表大会常务委员会报告基本农田保护情况;乡(镇)人民政府应当每年向本级人民代表大会主席团报告基本农田保护情况。

    
第六章 考核与奖惩

第二十五条 各级人民政府是基本农田保护的责任主体,要将基本农田保护工作纳入政府年度目标管理考核范围。
第二十六条 严格各级人民政府基本农田保护责任目标考核,实行基本农田保护领导干部离任审计制度,其结果应作为领导干部政绩考评的主要内容。
第二十七条 对各级人民政府负责人违法批准占用基本农田的,任何组织和个人有权予以抵制,并可向上一级人民政府和国土资源部门报告,由上一级人民政府对有关负责人和直接责任人进行责任追究;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 对破坏或擅自改变基本农田保护区标志牌和标识的,由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状,并依法处罚。
第二十九条 市、县人民政府应当对基本农田保护责任目标管理先进单位和个人以奖励。奖励经费和标准由市、县级财政、国土资源、农业等部门落实。
第三十条 市人民政府对于不能履行基本农田保护责任的县、乡人民政府进行责任追究,责令限期整改,整改期间暂停其建设用地报批和农村土地综合整治项目的立项。

        
第七章 附 则

第三十一条 本办法自公布之日起实施。